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专家：中国房地产明年二三季度将触底

五夹沟
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楼主 发表于：2008-11-19 21:14:07      点击发送QQ消息给五夹沟 
 专家：中国房地产明年二三季度将触底
专家：中国房地产明年二三季度将触底
专访瑞银驻香港分析师埃里克-王（Eric Wong）
朝鲜日报驻香港特派记者 李恒洙 (2008.11.19 16:50)
▲瑞银驻香港分析师埃里克-王
12日，记者专访了中国经济专家、瑞银香港经济分析师埃里克-王(音)。他对中国经济的展望持有乐观态度。他说：“中国房地产市场有望于明年2、3季度触底。但中国的经济规模庞大，经济扶持政策需要相当时间才能奏效。”以下为采访内容：

问：您认为中国房地产市场何时才会触底？

“因为变数太多，很难说出准确的时间。但从现在的情况来看，我认为到明年第2、3季度才会触底。虽然中国政府于本月9日出台了规模达4万亿人民币的经济扶持计划，但中国毕竟是庞大的经济体，因此反弹需要相当长的时间。”

问：中国也在很大程度上受到了全球金融危机的影响。您认为今后中国房地产市场的最大变数是什么？

“中国经济仍旧是中央政府对个别经济主体发挥巨大影响力的体系。因此我认为政府的政策是最大的变数。银行贷款固然重要，但贷款政策与政府政策联系紧密。其次是购买力(affordability)。经济主体的荷包鼓不鼓也会影响到房地产市场。”

问：如果我有一定现金，想在中国购买住宅，什么时间出手最好？此外，在继续持有现金、购买房地产、购买股票这三个选择中，您推荐哪种？

“如果您有实际住房需求，那我推荐在明年1、2季度购入住房。但如果是投资的话，我认为买股票好于买住宅。”

问：最近中国房地产开发公司的股价暴跌，购买这些公司的股票如何？

“房地产公司在近期股市中遭受了最大的打击。个别股票甚至与最高值相比暴跌九成以上。目前中国股市有还会下跌的空间。但中国的股价已经大幅暴跌，中国政府已出台了经济扶持政策，因此现阶段可以考虑买入股票。最近股市振幅很大，有时一天就会上下浮动10至20%.考虑到这一点，我建议以一揽子(basket)方式买入房地产和股票。”

问：既然说房地产市场还未触底，那么买入房地产开发公司的股票不是依然很危险吗？

“中国的上市股票非常安全。如果向房地产公司投资，以12个月或24个月为期的中期投资比较合适。如果您退休了或没有收入，也可以等一段时间再买。不过，那时的股价会比现在高出很多。”



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五夹沟
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2楼 发表于：2008-11-19 21:16:55      点击发送QQ消息给五夹沟 

跟踪报道：摇摇欲坠的中国房地产市场<1>

[周末版Weekly BIZ]本报赴中国大陆和香港采访楼市泡沫破灭现场
特别采访组：香港=朝鲜日报特派员李恒洙、北京=朝鲜日报特派员李明振、朝鲜日报产业部记者 刘夏龙 (2008.11.15 10:06)
▲图=朝鲜日报记者金宜均
本月10日上午，记者来到位于北京市朝阳区的K公寓的样板房。整个样板房用大理石和原木装修得很华丽，一走进样板房三名工作人员便一齐围了上来，说：“比周边公寓的价格便宜很多，签了合同即刻便可赚钱。”该公寓正在外国人密集居住的望京区进行建设，价格比周围公寓价格便宜很多，但是顾客反映却很冷淡，一上午来观看样板房的顾客还不到5个人。

离该处300米远的商用住房“里外里”的售房中心的情景也是如此。楼房外围工程基本已竣工，但是售房中心的工作人员发牢骚说：“这个售房中心是去年年末建成的，但现在来咨询的顾客还不到刚开始的十分之一。”
 
在去年之前，只要建就一定会大赚一笔的中国新房市场最近遭遇寒流。中国媒体报道说，房地产市场的情况已经超越“寒流”的程度，进入“冰河期”。正如韩国的首尔一样，北京也是中国房地产景气的支柱。但是最近，在平民聚居的城郊地区，房价比年初下跌30%的公寓层出不穷。
 
商用住房市场也不例外。北京写字楼密集地——商务中心区（CBD）的建筑管理方因最近空置率不断提高而叫苦连天。SOHO等中国首屈一指的建设公司考虑“奥运会商机”，争先恐后地从2006年开始建设“楼群”，但“奥运会商机”早已消失，又受到经济不景气的影响，因此受到了直接冲击。中国《21世纪经济报》报道说：“商务中心区的空置率平均为31.6%，高达整个北京地区（18.4%）的近两倍。”
 
在上海，9月新开楼盘的188万平方米中只有43万平方米被认购。也就是说，新开楼盘中有四分之三闲置。今年前9个月上海的累计待售公寓面积为821万平方米，和韩国汝矣岛的面积相当。据推算，中国全国的待售公寓面积高达1.3亿平方米。可以说，今年年初开始在深圳等南方广东省的主要城市出现的房价暴跌多米诺现象正经由上海，以可怕的气势北移。

在上海，9月新开楼盘的188万平方米中只有43万平方米被认购。也就是说，新开楼盘中有四分之三闲置。今年前9个月上海的累计待售公寓面积为821万平方米，和韩国汝矣岛的面积相当。据推算，中国全国的待售公寓面积高达1.3亿平方米。可以说，今年年初开始在深圳等南方广东省的主要城市出现的房价暴跌多米诺现象正经由上海，以可怕的气势北移。

▲最近香港房价比今年年初平均下跌20%至30%.图为，在一家房地产中介店里，一位行人正认真观看该中介贴出的待售信息。照片=彭博社
南方的情况更加严重。中国房地产专刊《新地产》用“一泻千里”一词来形容最近深圳、广州、东莞等珠江三角洲地区的房价暴跌速度。在这些地区，房价比去年年底的最高价暴跌了40%至50%。杭州、南京等长江三角洲地区被形容为“土崩瓦解”。
 
中国房地产市场出现崩溃迹象再加上全球经济低迷，对中国经济造成了致命打击。
 
如果说全球经济低迷现象会威胁到中国的出口领域，那么中国房地产市场的低迷就会掐断内需的命脉。因为，在最近几年里，房地产市场一直是中国投资热潮的导火索。去年的住宅建设投资占国内生产总值（GDP）的10%.但是，如果房地产市场低迷，新房卖不出去，家具和装修企业的工作量就会减少，住房建设企业也不会订购水泥。

如果说全球经济低迷现象会威胁到中国的出口领域，那么中国房地产市场的低迷就会掐断内需的命脉。因为，在最近几年里，房地产市场一直是中国投资热潮的导火索。去年的住宅建设投资占国内生产总值（GDP）的10%.但是，如果房地产市场低迷，新房卖不出去，家具和装修企业的工作量就会减少，住房建设企业也不会订购水泥。

对于中国房地产出现的问题，韩国不能隔岸观火。如果中国的消费全面趋缓，韩国的出口领域会首当其冲。因为，中国是韩国的最大出口市场，在出口总额中所占比重为22%.贸易协会国际贸易研究院研究员全焕宇表示，建设机械装备企业和家具企业可能最先受到打击。
 
超过20万亿韩元的国内中国基金投资者的收益率也很有可能会进一步恶化。中国股市进入今年以来已经暴跌60%以上，如果房地产市场再出现崩溃局面，可能会出现以房地产和金融相关股票为中心的股价暴跌现象。因为，如果房地产市场低迷，银行贷款的拖欠率就会提高，不良资产也会增加，而这些股票在中国股市中所占比重接近40%.

中国政府上月22日和本月9日陆续推行了房地产对策和经济扶持政策，这也说明了情况的严重性。上海复旦大学中国经济研究中心主任张军表示：“在部分沿海地区城市，建设业相关产业在全体经济中所占比重接近40%，这使政府无法回避建设业长期不景气的局面。”

但是，房地产市场的反应非常冷淡。据中国河北省房地产网站本月5日实施的舆论调查结果显示，就“近期是否会购房”的提问，只有7%的人回答说“会购买”。回答“不想买”或“继续观望”的人高达93%. 87%的人回答是因为“政府今后可能会进一步出台房地产政策”，73%的人回答说“房地产价格会进一步下跌”。

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五夹沟
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3楼 发表于：2008-11-19 21:17:52      点击发送QQ消息给五夹沟 

跟踪报道：摇摇欲坠的中国房地产市场<2>

[周末版Weekly BIZ]本报赴中国大陆和香港采访楼市泡沫破灭现场
特别采访组：香港=朝鲜日报特派员李恒洙、北京=朝鲜日报特派员李明振、朝鲜日报产业部记者 刘夏龙 (2008.11.17 16:09)
中国房地产市场爆跌的原因与欧美等其他国家别无两样，就是短期内上涨过多。

据中国国家发展和改革委员会介绍，借助于经济快速增长和低利息的暖风，中国70个主要城市的房地产价格从2004年开始至去年，4年里平均上涨了近四成。在深圳、杭州、南京、上海和北京等大城市，上涨3倍以上的房地产也不在少数。

因此，尽管中国中央政府做出不懈努力以扶持房地产。但中国专家仍然认为，房地产价格在短期内会继续下降。

中国社会科学院金融研究所主任易宪容最近在接受半官方媒体“中国新闻网”的采访时预测：“中国的住房价格与收入水平相比过高，房价仍处于降价的初步阶段，政府的扶持政策收效不会太大。”中国颇具实力的房地产经纪公司——中原房地产公司的华北区负责人李文杰预测说：“北京和天津等华北地区的房价今年以来虽然已经平均下降了15%至20%，但到年末为止，最少还得下降10%以上。”
▲图为，中国最大的建筑公司“中国建筑工程总公司”在北京市内的某建筑工地。北京以奥运商机为契机，掀起了一股建写字楼风潮，但在房地产市场疲软的影响下，写字楼的空房率高达30%./照片=彭博社　
■多数人展望“房价将下降10%以上”

一些分析认为，大城市房价在今后1至2年内，比最高时下降30%，并且这将成为房价触底反弹的转折点。《中国经营报》报道说：“最切实的振兴房地产政策就是，把房价拉到最高时的70%.”

当然，也有乐观的展望。不少人认为，截至目前，拥有巨额资金的炒楼者的房地产投资心理受挫并不严重，老百姓的存款率也相当高，会阻止房地产市场的崩溃。北京长安街一带和上海浦东地区的金融区陆家嘴和新天地等商业建筑密集地区因为“物以稀为贵”，依然存在着潜在的需求空间，只要有低于时价5至10%的急售房出现，立即就会被人买走。

另外，中国中央政府和地方政府也纷纷解囊，以全力扶持已出现崩溃迹象的房地产市场。中国上海、南京等18个地方城市争相出台了房地产扶持政策，如，从上月起，买房时支付补贴和扩大贷款等。中央政府也从本月起，推出了各种促进买房的政策：对首次购买90平方米以下的小户型者，把首付款从30%下降到20%；购买住房时免收印花税（0.5%）和土地税（1%）；1户购买2套住房时，把抵押贷款比例从60%提高到70%.本月9日，还追加推出大举振兴房地产和实体经济的重点政策，投入了4万亿人民币（约780万亿韩元）的巨额资金，主要用于扩大社会基础设施建设和住房建设。

■“房地产海啸”是否打击中国经济

然而，有迹象表明，房地产市场的疲软局面逐渐殃及实体经济领域。随着房地产交易的骤减，房地产经纪行业纷纷面临倒闭的危机。

今年9月份，北京市的房地产交易数量共达2788件，平均每天约90件左右，仅为去年同期的五分之一。北京奥运场馆附近的公寓借助“奥运商机”仅去年一年价格暴增至2倍左右，目前，尽管已下调了30至40％的价格，但仍就卖不出去。

据估测，今年北京市内宣告倒闭的房地产经纪公司就高达7800多处。甚至，随着旗下员工多达7000多名的北京最大的房地产中介公司“训驰”也最近关门停业，大大小小的中介公司正陷入“破产多米诺骨牌效应”的恐惧之中。

一位在北京望京地区经营房地产经纪公司的朝鲜族L某透露：“去年为止，每月能成交2至3件，利益颇丰，今年却是10个月内仅成交一件。照这样下去，连生计都问题，所以最近开始开‘黑车’。”今年，中国70个城市中房产价格跌幅最大的深圳市的情况也是如此。深圳市“三星房地产”总经理郑板燮（音）说：“比平均价格降低50％左右的地方很多，房地产行业实际感受到的经济现状十分严峻。”

另外，水泥、建筑等相关产业也开始遭受重创。随着对房地产景气反映敏感的一些品种需求缩减，其产量也开始“瘦身”。钢铁行业仅9月一个月减少了5.5％的产量，空调（-21％）和冰箱（-6.5％）等行业都纷纷减少产量。

股市也受到了影响。今年以来，中国最大的房地产开发公司SOHO中国的股价以本月13日为准暴跌了 67.5%。中国的代表性商业银行招商银行也因投资者对房贷不良的担忧而在9至10月两个月间暴跌了49.4%. 而同一期间，上证综合指数的平均跌幅为25.6%，两者相差近一倍。
 
《华尔街日报》报道说：“如果住宅市场迅速下滑，中国政府一直视为经济快速发展的最低条件——8%的年经济增长率也有可能难以保证。”
 
中国政府的智囊团——政策科学研究会分析说：“过去10年房地产行业在中国经济增长中的贡献达30%. 1亿人民币的房地产投资可创造出2500多个工作岗位。”如果房地产市场持续下滑，就业压力也会越来越大。据《华尔街日报》估算，目前中国国内建筑业相关产业的就业人员有8000万名。
 
■发生中国版次债危机的可能性有多大？
 
所幸的是，专家们认为房地产市场的萧条引发中国版次债危机的可能性微乎其微。分析认为，中国和美国的房地产基本情况有截然不同。首先，中国的房贷规模小于美国，而保守的住房贷款惯例也降低了不良房贷的可能性。据标准渣打银行透露，美国的房地产相关贷款占所有商业银行贷款的50%以上，而中国仅为12%.此外，中国的购房首付比例为30至40%，远高于美国的20%.

瑞银中国的分析师王涛(音)说：“中国的银行向购房者放贷，通常不会超过住房购买价格的一半。”这意味着，只要房价跌幅不超过一半，金融机构就可以收回本金。这要归功于中国于2004年为打击投机，对各个银行分别设定了“房贷配额制”，采取了强有力的限制放贷措施。

第二，美国次债危机是住房抵押贷款关系到第二次、第三次衍生金融商品，致使不良资产的危机进一步扩大。而中国几乎不存在证券化的住房抵押贷款。普衡律师事务所的顾问约耳-罗斯坦说：“美国和欧洲一直在要求中国把住房抵押贷款进行证券化，但中国政府始终没有同意。现在看来，中国的政策反而是好的。”

第三，目前中国银行的资产状态和收益性比较良好。虽然主要发达国家银行的收益性在迅速下滑，但中国的银行整体利润在今年截止9月末同比增长了16.6%.银行的不良债权(NPL)比例也从2005年的8.6%降至去年的6.2%，今年截止9月的不良金融债权比例也进一步下滑到5.5%(国际金融中心资料)。

中国商业银行的资本适足率为12至14%，高于国际清算银行所要求的标准(8%)。坏帐准备比率也达到130%，这说明对不良贷款所带来的冲击抵御能力良好。英国基金调查机构晨星公司称：“即使住房抵押贷款的一半都收不回来，中国整体银行所受的损失也不过占整个贷款的1.5%左右。美国和欧洲的情况很难在中国重现。”


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那现在先别买房子等到明年开年买比较好吗？

茹菓ˇ嗳ˇ櫦じ深♀暧┱→因偽曖～所以嗳
 

 

 

  

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